Investir malin en 2021

Investir en immobilier reste une valeur sûre. Dans une première approche, l’appartement est le choix le plus évident. La demande, liée à la démographie, aux circonstances de vie (les séparations de couple sont malheureusement chaque année en hausse), l’envie de se lancer à moindre risque dans la plus value à moyen terme… Bref : Les ingrédients sont réunis pour vous offrir un bon départ dans ce monde qui n’est pas toujours simple à saisir. 

La croissance démographique

Entre 2016 et 2060, la population de la Région bruxelloise va croître à un rythme deux fois supérieur (+ 28%) à celui des autres Régions du pays (+ 14%), selon les chiffres de Statbel, l’Office belge des statistiques.

RÉGION WALLONNE (SOURCE DE STATBEL • Site très intéressant que notre équipe vous conseille vivement) : 

  • Au cours de l’année 2019, la population a augmenté de 11.448 personnes. C’est plus qu’en 2018, lorsque 9.418 personnes étaient venues s’ajouter à la population. En pourcentage, l’accroissement s’élève à 0,3%.
  • Il est intéressant de noter que le solde naturel de la population wallonne est de nouveau légèrement négatif: le nombre de décès est supérieur de 1.341 unités à celui des naissances en Région wallonne en 2019. Ce solde est toutefois moins négatif que l’année dernière: en 2018, ce solde s’élevait à moins 2.242 personnes.
  • Tout comme en Région flamande, le principal facteur d’accroissement de la population est la migration internationale: 30.528 personnes provenant de l’étranger sont venues habiter en Région wallonne, 18.251 personnes sont parties à l’étranger (solde 12.277 personnes).
  • Le mouvement migratoire interne reste également positif: le nombre de personnes issues d’autres régions venant s’installer en Wallonie est supérieur au nombre de personnes qui la quittent pour une autre région. Ce solde s’élève à 3.882.

En outre, Statbel indique : + 24,4% sur l’ensemble du territoire entre 1995 et 2019, avec des différences régionales.

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Bruxelles : Ma Belle. Vraiment ?

Pollution, trafic toujours plus conséquent, travaux, insécurité, faillites des commerces du centre ville liée à une gestion politique abjecte et la réalisation d’un piétonnier qui l’est tout autant, vieillissement du parc immobilier, ras le bol général de l’ensemble de ces facteurs… Non, selon notre expérience, Bruxelles n’est pas l’investissement plus sûr. Le prix moyen d’un appartement (flat, studio, appartement) à Bruxelles est ainsi passé de 74.345 euros en 1995 à 245.265 euros en 2017, selon Statbel, soit une augmentation de près de 230%… Mais il est nécessaire de recadrer ces informations au regard des changements économiques auxquels nous nous apprêtons à faire face suite à une gestion économique approximative de la Covid-19.

Comparons la situation en Wallonie : 197% en Wallonie sur la même période citée ci-dessus (passant de 60.114 euros à 178.791 euros en moyenne). Ce n’est pas rien, mais cela s’arrête à 2019. Chez Sotraba nous sommes persuadés que la tendance va être à l’envie d’air. Notre dossier Chapelle Village est un bon exemple : Une majorité des clients ont fait le choix de se déplacer vers le sud pour bénéficier d’un jardin, d’une qualité de vie autre et d’un prix abordable.

L’appartement neuf :

Calculer le prix d’un appartement neuf n’est pas si complexe :

Il se construit 55.000 nouveaux lots chaque année en Belgique.

Les appartements neufs sont soumis à la TVA, au taux de 21% pour leur construction et 12,5% d’enregistrement pour leur valeur terrain (c’est tout cas la base chez Sotraba). A partir de là il faut bien évidemment savoir si les unités secondaires sont obligatoires ou non (cave et/ou parking). Celles-ci subissent le même calcul.

A ce résultat il y aura lieu d’ajouter +- 2% de frais de notaire et les frais de raccordements (généralement entre 4.500€ HTVA et 5.000€ HTVA).

Bref, le plus simple est donc de prendre un prix fictif en exemple : un appartement avec son parking et sa cave annoncé à 250.000€ HTVA sera majoré d’une moyenne de 24,8 à 25,5% pour l’ensemble de frais. Ce prix sera celui que vous payerez à sortie de chez le notaire (hors frais de crédit).

La moyenne serait donc pour cet appartement de 313.000€ TTC pour ce même appartement neuf.

La rentabilité, késako ?

Si vous placez votre argent dans notre exemple, que pouvez-vous en espérer.

Cherchons à obtenir la rentabilité nette en la calculant sur 10 mois de loyers et non sur 12 mois (vous devez soustraire vos dépenses de précompte immobilier annuel et d’éventuelles charges supplémentaires et de quoi vous constituer votre propre fond de réserve en cas de pépin avec votre bien).

Reprenons l’exemple de notre appartement 2 chambres (avec unités secondaires) à 313.000€ TTC et octroyons-lui un loyer réaliste de 850€ par mois :

850 x 10 / 313.000 x 100 = 2,71%.

Le rendement locatif net de ce bien se situe aux alentours de 2,71%. Vous pouvez donc considérez que les 313.000€ placés vous rapportent un montant de 8.480€ par an. Si l’appartement en question se vend, au pire, au même prix qu’à l’achat, vous aurez fait une plus value non taxable +- 84.000€.

Mais encore…

Les amortissements de capital et la prime éventuelle d’une assurance solde restant dû donnent droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, soit 30%. Le montant qui procure un avantage fiscal est toutefois limité selon l’année de l’emprunt et vos revenus professionnels.

Les taxes sur les revenus locatifs :

Si le locataire est une personne physique qui occupe le bien à des fins privées, les revenus locatifs sont taxés sur la base du revenu cadastral (RC) indexé, majoré de 40%.

Attention à ce que l’Etat ne considère pas vos revenus immobiliers comme un revenu professionnel ! Evitez donc une requalification par le fisc de revenus professionnels si votre activité immobilière est réellement votre source de revenu principale. Dans le cas contraire, vous serez imposé sur la base de bénéfices ou de profits, et acquerrez la qualité d’indépendant (au moins à titre complémentaire). Dans le cas où cela devient une activité, vous devrez alors vous soumettre aux plaisirs divers et variés de l’activité d’indépendant ou d’indépendant complémentaire : ouverture d’un registre de commerce, taxation importante sur les revenus, frais de comptabilité et déclaration, …

Mon banquier me parle de rendement plus intéressants dans les « biens de seconde main »

Ok : bon courage à vous.

Si l’on peut vous faire miroiter du 6% net à l’an dans certaines agences immobilières peu scrupuleuses de notre pays, il y a lieu de tenir compte de différents aspects :

• Absence de garantie décennale sur 99% des annonces.

• Travaux généralement importants pour remettre le bien aux normes.

• Fidélisation du locataire plus difficile.

• Plus-value difficile à réaliser en cas de revente puisque le bâtiment vieillit de plus en plus.

• Fond de réserve plus important.

Un simple clic pour plus d'informations

Une brochure pour mieux vous y retrouver. 

Notre équipe commerciale de Nivelles vous a rédigé un résumé qui pourra vous aider dans vos démarches face à l’achat d’un bien neuf en Wallonie. 

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