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Vous êtes à la recherche d’un investissement immobilier ? Il est bien souvent difficile d’y trouver un intérêt immédiat, c’est pourquoi nous avons voulu vous présenter des avis d’experts.
Faites connaissance avec Bruno Mernier, Didier Eggermont et Olivier Deuson dans leur fonction respective de directeur du développement et commercial, développement et vente pour Charleroi-Sud, responsable vente.
Nos engagements sur les prix offrent une vraie tranquillité d’esprit à nos clients qui investissent dans un bien qui n’est pas encore construit.
Olivier Deuson : Les personnes qui ne sont pas motivées en première instance par le rendement correspondent bien au profil général de nos clients investisseurs, qui investissent d’abord pour protéger leur patrimoine, pour améliorer leur pension, pour leurs enfants. Et nous en rencontrons de plus en plus. La proportion de nos clients investisseurs augmente ainsi régulièrement au point de dépasser aujourd’hui les 50 % de l’ensemble des acquisitions.
Plus rarement, nous avons des clients investisseurs qui peuvent acheter plus d’une douzaine d’appartements d’un coup. Ces multi-investisseurs savent très bien dans quels types de bien investir pour avoir le meilleur rendement, et ils n’ont pas besoin de nous pour le calculer. Les investisseurs institutionnels, de type SICAFI, et qui achètent des immeubles entiers, ne font quant à eux pas partie de notre clientèle.
Didier Eggermont : Il est vrai que la rentabilité n’est pas forcément la motivation première d’un investissement immobilier. Une personne peut simplement investir dans l’intention de protéger son patrimoine contre l’inflation, étant donné que la valeur de son bien d’investissement ne subira pas d’érosion. Et elle pourra même augmenter grâce à l’effet de levier du prêt hypothécaire. Supposons que j’ai à ma disposition 75 000 euros et que j’emprunte 225 000 euros. Ce fonds propre de 75 000 euros est certes immobilisé, mais lorsque les loyers auront remboursé mon crédit en 20 ans, ces 75 000 euros vaudront logiquement plus. Et si je parviens à vendre 400 000 euros mon bien qui aura coûté 300 000 euros, mon capital aura considérablement augmenté !
Bruno Mernier : En réalité, les deux options sont intéressantes. Quand on parle d’investissement immobilier, on pense assez directement à un appartement, mais nous remarquons depuis 5 ou 6 ans que de plus en plus de personnes qui souhaitent investir se tournent vers les maisons. Contrairement à un appartement, l’avantage d’une maison est de permettre à un investisseur de ne pas être lié à une copropriété. En tant que seul propriétaire, il n’est pas lié à des frais de copropriété ni à un syndic.
En clair, il peut gérer son bien exactement comme il l’entend. De plus, en dehors du jardin, l’entretien d’une maison neuve signée Sotraba est quasi inexistant durant de longues années en raison de ses éléments de construction : façades en briques, châssis en PVC et tuiles de terre cuite ne demandent en effet pas d’entretien. C’est un choix à faire, et un calcul.
Nous offrons à nos clients les avantages d’une entité autonome au sein d’un grand groupe et ceux d’une petite structure familiale experte dans sa zone géographique.
Olivier Deuson : Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, le rendement à court terme d’un bien neuf sera logiquement moins élevé puisque le coût d’achat d’un tel bien est plus élevé qu’un bien identique de seconde main. Mais ce rendement sera en revanche plus élevé à long terme. Durant les 20 premières années, l’investisseur peut être assuré d’un rendement au moins identique, puisque celui-ci peut aussi augmenter si le loyer suit l’indexation, ce qui pour rappel n’est pas obligatoire. Dans le cas d’un bien de seconde main, si le rendement est peut-être meilleur au début, il va logiquement se dégrader avec les années.
Dans le cadre d’un investissement pur, nous réalisons pour nos clients une étude leur permettant de cibler le meilleur investissement possible par rapport à leur profil et leurs capacités financières, la région recherchée, la typologie du ou des logements et les perspectives de mise en location. Et nous les assistons si nécessaire dans le calcul précis de ce rendement en prenant en compte tous les paramètres. Nous ne nous chargeons pas de la gestion locative, mais nous sommes régulièrement contactés par des candidats locataires, que nous pouvons dès lors aiguiller en fonction de leurs souhaits et des biens disponibles.
Bruno Mernier : Chez Sotraba, notre politique est de respecter nos engagements et donc aussi les prix que nous annonçons. En clair, dès que nous avons établi une grille de prix au moment de la mise en exécution d’un projet, nous n’y touchons plus. D’ordinaire, et par anticipation, nous intégrons dans ces grilles les indexations des prix des matériaux avant que nos fournisseurs nous en fassent part en début de chaque année. Il est clair que nous n’avons pas anticipé les crises qui nous occupent tous aujourd’hui, mais nous avons pris sur nous conformément à nos engagements, ce qui nous a par ailleurs permis de mieux nous positionner par rapport à la concurrence. Les prix de vente de nos promotions qui étaient en cours au moment de la crise sanitaire n’ont ainsi pas été réactualisés. Nos clients investisseurs qui ont acquis des biens en 2022 ont donc pu bénéficier des prix que nous avions fixés en 2020. Il en est de même pour les prix annoncés en 2021 et avant l’apparition de la crise énergétique. Cela concerne plusieurs projets qui sont encore en cours de commercialisation aujourd’hui.
Didier Eggermont : Et cet avantage financier pour nos clients est conséquent. Nous avons récemment fait un calcul indiquant une différence de quelque 13% entre les prix d’avant crise(s) et ceux d’aujourd’hui. Ce différentiel n’est pas seulement dû à l’impact des crises sur les hausses de prix des matériaux et de la main d’œuvre. La taxation opérée sur les producteurs de CO2, tels que les entreprises de cimenterie, de verrerie ou encore de pétrochimie est un autre paramètre à prendre en compte. Ces taxes sur le CO2 qu’elles émettent sont en effet répercutées sur les prix de leurs produits à destination des constructeurs. Et on peut aussi y ajouter l’impact produit par une forme d’organisation de la pénurie opérée par certaines entreprises qui jouent sur la « rareté » de tel ou tel produit…
Olivier Deuson : Nos engagements sur les prix offrent de surcroît une vraie tranquillité d’esprit à nos clients investisseurs lorsqu’ils investissent dans un bien qui n’est pas encore construit. Ils savent dès le départ que le prix annoncé sera celui acté sur le compromis de vente, et qu’il ne sera jamais modifié. Nous avons tous pu voir dans l’actualité récente que ce n’est pas le cas pour certains particuliers qui font construire leur maison par des entreprises générales qui augmentent leurs prix au fil du temps et de la construction.
Nos clients qui ont investi en 2022 ont pu bénéficier des prix fixés en 2020. Et cela concerne encore plusieurs projets en commercialisation aujourd’hui.
Olivier Deuson : Pour les projets dont on émet actuellement les devis, nos prix s’alignent notamment sur le coût de la main d’œuvre et l’indexation des salaires, mais l’objectif chez Sotraba n’est jamais d’augmenter un prix sans raison valable. Nous travaillons dans un contexte où l’activité de promotion est bien plus complexe que par le passé. J’ai commencé le métier de développeur en 2000 au sein du groupe Thomas & Piron, et je puis vous assurer qu’à l’époque c’était plus aisé qu’aujourd’hui. Il y avait notamment moins de recours, moins de normes, et l’accès aux administrations était autrement plus facile… Aujourd’hui, le développement complet d’un projet d’importance nécessite de 5 à 6 ans, notamment en raison des difficultés pour l’obtention des permis, des recours et d’un tas d’autres choses… Le coût des développements a donc sensiblement augmenté au fil des années, ce qui doit d’une manière ou d’une autre être répercuté sur les prix de vente si l’on veut maintenir une marge suffisante et nécessaire à la bonne santé financière de l’entreprise et au maintien des emplois qu’elle pourvoit.
Didier Eggermont : D’où l’importance de s’adresser à des professionnels du développement qui, malgré tous les aléas auxquels ils sont confrontés, savent maîtriser les processus et sont en mesure de garantir les investissements de leurs clients. Chez Sotraba, nous sommes du genre aguerris !
Bruno Mernier : Il s’agit d’un complexe de 200 appartements à Braine-le-Comte, à proximité directe de la gare. Ce type de projet correspond tout à fait aux attentes en termes de services et de mobilité. Le développement de zones de centralité, avec une densité de logements en centre-ville ou en cœur de village correspond d’ailleurs aussi la volonté de la Région wallonne et du législateur. Il me semble évident que les demandes de permis au sein de zones péri-urbaines vont de plus en plus essuyer de refus. Le « stop béton » annoncé ne concerne d’ailleurs que le péri-urbain, pas les centres. Les gabarits d’immeubles vont ainsi probablement augmenter à l’avenir.
Bruno Mernier : Sotraba dispose bien d’une parfaite autonomie au niveau de ses projets, que ce soit au niveau du développement, du choix des programmes, des architectes ou encore des ingénieurs. Notre implantation est régionale, et nous sommes des experts des localisations où nous développons nos projets. Les rapports que Sotraba entretient avec le groupe relèvent surtout de la coordination nécessaire pour éviter de se faire concurrence. Cette coordination se fait au niveau de la captation des projets et aussi de l’échange d’informations qui servent aux deux entités. Enfin, nos rapports se placent aussi au niveau des achats de matériaux afin de réaliser ensemble des économies d’échelle qui profitent en conséquence à nos clients aussi.
Didier Eggermont : Nous offrons ainsi à nos clients les avantages d’une entité autonome au sein d’un grand groupe et ceux d’une petite structure familiale experte dans sa zone géographique.
Bruno Mernier : La structure de Sotraba influe en effet très positivement sur notre efficacité. Notre hiérarchie est bien plus horizontale que verticale, de réduire considérablement toutes les étapes nécessaires au sein de grandes structures, et de faciliter grandement les prises de décision. Nous pouvons ainsi régler en quelques jours des processus qui peuvent prendre trois mois dans une grosse structure. C’est là à nouveau un avantage pour nos clients.
Olivier Deuson : Notre structure familiale nous permet aussi d’être non seulement proches les uns des autres, mais aussi très polyvalents. Selon le projet, nous pouvons ainsi nous répartir les tâches de manière très souple, en amont comme en aval. J’aime bien l’analogie de Bruno qui nous compare souvent à une équipe de foot. Lorsqu’un défenseur opère une percée vers l’avant, un attaquant prend alors provisoirement sa place pour le bon fonctionnement de l’équipe. C’est aussi comme cela que nous fonctionnons.
